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話說桑生，原名曉，字子明，乃是山東沂州人士。自幼喪父，便在紅花埠的一家學堂裡寄宿讀書。桑生性格沉靜內斂，喜歡單獨相處，每天隻出門兩次，到東鄰家吃飯，其餘時間便安靜地在屋子裡讀書。東鄰那小子見他如此孤僻，便調侃道：“你一個人住在這兒，不怕鬼狐上門嗎？”桑生笑著迴應：“大丈夫何懼鬼狐？若是男鬼，我有寶劍防身；若是女鬼，我倒願意開門迎她進來。”東鄰小子聽完，回去和朋友們合計，竟找來個妓女翻牆過去，輕輕敲了敲桑生的房門。桑生在門縫裡張望，問她是誰，妓女說自己是鬼。桑生嚇得牙齒咯咯作響，妓女見狀，訕訕離去。
次日清晨，東鄰小子早早來到桑生的房間，聽他講述昨晚的遭遇，還說要搬回家住。東鄰小子哈哈大笑：“你咋不開門把她迎進來呢？”桑生這才恍然大悟，原來是朋友們故意捉弄他，於是安心住下，日子又恢複如常。
如此過了半年，一天夜裡，一個女子敲響了桑生的房門。桑生以為又是朋友們的惡作劇，便開門將她迎了進來。隻見眼前女子美豔絕倫，不禁驚歎：“你是何方神聖？”女子柔聲答道：“妾名蓮香，是西邊青樓的妓女。”紅花埠的煙花之地確實不少，桑生便信以為真。熄滅蠟燭，兩人共赴巫山**，極儘纏綿。自此，蓮香每隔三五日就會來找桑生共度良宵。
一日深夜，桑生獨自坐在屋內陷入沉思，突然一名女子悄然而至。桑生以為是蓮香，便熱情地與她攀談。可仔細一看，卻發現並非蓮香，而是一個年約十五六歲的少女，身著長袖短裙，秀髮垂肩，風姿綽約，走起路來若即若離，飄忽不定。桑生大驚，懷疑她是狐狸精。女子卻說：“我是良家女子，姓李。仰慕您的風度，希望您能垂青於我。”桑生聽後頗為歡喜，握住了她的手，卻感到冰冷如冰，忙問：“怎麼這麼涼？”女子答道：“我體質單薄，夜夜遭受風霜侵襲，自然會這樣。”
不久，女子解開羅裙，露出潔白如玉的身體，宛若處子。她接著說：“我為情所困，雖然身體已失貞潔，但若您不嫌棄我粗鄙，願常伴左右。您的房間裡有冇有其他人？”桑生答道：“除了偶爾來串門的鄰家妓女，再無他人。”女子叮囑道：“那你一定要避開她。我和那些青樓女子不同，你千萬保密。她來的時候我就不在，她走了我再來便是。”
天將破曉，女子欲離去，臨行前贈給桑生一隻繡花鞋，說：“這是我穿過的鞋子，你若思念我，就拿出來看看。但千萬記住，有人在時可彆拿出來。”桑生接過鞋子，隻見它尖尖翹起，像一把解繩錐，心中十分喜愛。第二日晚上，待四下無人，桑生拿出鞋子欣賞，女子竟突然出現，兩人如膠似漆。自此，隻要桑生拿出鞋子，女子便會如期而至。桑生對此感到驚奇，詢問緣由。女子笑答：“隻是湊巧罷了。”
一天晚上，蓮香來到桑生房中，驚問：“公子為何精神萎靡？”桑生答道：“我自己都冇察覺。”蓮香便與他約好十日後再見，隨後離去。此後，李氏幾乎每晚都來，見蓮香久未來訪，便問：“你的情人怎麼這麼久冇來了？”桑生便將十日之約告訴了她。李氏冷笑：“你覺得我和蓮香誰更美？”桑生回答：“你們倆各有千秋，但蓮香的肌膚更為溫潤。”李氏臉色一沉：“你說我們倆都是美女，卻單獨誇她皮膚好。看來她在你心中就是天仙下凡，我肯定比不上。”說完，她悶悶不樂。她又計算了一下，發現十日之期已滿，便叮囑桑生不要透露，她要偷偷觀察蓮香。
到了約定的日子，蓮香果然如約而至，兩人談笑風生，甚是歡愉。等到就寢時，蓮香大驚失色：“糟糕！十天不見，你怎麼憔悴成這樣？是不是揹著我做了什麼？”桑生不解，問她原因。蓮香說：“我以神氣觀你，脈象亂如絲，顯然是中了鬼魅之症。”
次日，李氏又來，桑生問她：“你昨晚偷看蓮香，覺得她怎麼樣？”李氏答道：“美極了。我就說嘛，世上哪有如此佳人，果然是隻狐狸精。我跟蹤她，發現她住在南山的洞穴裡。”桑生懷疑李氏是出於嫉妒，便隨便應付了幾句。又過了一晚，桑生開玩笑地對蓮香說：“其實我也不太相信，有人說你是狐狸精。”蓮香急忙追問：“誰說的？”桑生笑答：“我隨口說的。”蓮香說：“狐狸精有什麼不好？像你這樣的年輕人，房事後三日精氣就可以恢複，就算真是狐狸精，又能怎樣？如果夜夜笙歌，人比狐狸精還要傷身。世上的病人、鬼魂，難道都是被狐狸精迷惑死的嗎？話雖如此，肯定有人在背後說我壞話。”桑生極力否認，蓮香卻越發懷疑。桑生無奈，隻好說出實情。蓮香說：“我早就覺得你不對勁。怎麼突然變成這樣？不會是被人害了吧？你彆說話，明晚我也像她那樣去看看。”
這一夜，李氏如約而至，剛說了幾句話，就聽到窗外咳嗽聲，嚇得立刻逃走。
蓮香走進房內，嚴肅地說：“公子，你危險了！那真是個鬼物！你貪戀她的美色，卻不願與她斷絕，離死不遠了！”桑生以為蓮香是出於嫉妒，便默不作聲。蓮香又說：“我知道你對她難以忘情，但我實在不忍看你送命。明天我會帶來藥，幫你驅除體內陰邪之氣。幸好病情還不嚴重，十天後就能康複。這段時間我陪你睡，直到你完全恢複。”次日晚上，蓮香果然帶來藥丸，讓桑生服下。藥一入口，便感覺腸胃清爽，精神煥發。桑生雖然感激蓮香，但仍不相信她是鬼。蓮香每晚與桑生同床共枕，桑生欲與她親熱，她總是拒絕。幾天後，桑生的身體漸漸豐滿起來。臨彆時，蓮香再三叮囑他要與李氏斷絕來往，桑生嘴上答應，心裡卻另有所想。
關上房門，點上燈，桑生拿出繡鞋癡癡地想著李氏。不一會兒，李氏果然來了，幾天不見，她麵帶慍色。桑生解釋道：“她連著幾晚為我治病，你就彆生氣了，我對你的感情始終不變。”李氏臉色稍緩，兩人躺在床上竊竊私語。桑生試探著說：“我很愛你，但有人說你是鬼。”李氏愣了一會兒，怒罵道：“一定是那隻騷狐狸迷惑了你！如果你不與她斷絕關係，我再也不來了！”說完，她抽泣起來。桑生百般安慰，李氏才平靜下來。第二天晚上，蓮香來看望桑生，得知李氏又來過，勃然大怒：“你是不是非要死不可？”桑生笑答：“你怎麼這麼愛吃醋？”蓮香更加生氣：“你種下了死亡的種子，我幫你清除，如果你不吃醋，還能怎麼樣？”桑生故意開玩笑說：“她說我之前的病，是被狐狸精害的。”蓮香長歎一聲：“看來你真是被她迷惑了！你執迷不悟，萬一有個三長兩短，我如何向世人解釋？我走了，三個月後，你若還活著，我再來探望。”任憑桑生如何挽留，蓮香憤然離去。
自此，桑生與李氏日夜相伴。大約兩個月後，桑生感覺身體越來越虛弱。起初他還自我安慰，但很快就骨瘦如柴，隻能喝一碗稀粥。他想回家調養，卻又捨不得李氏，就這樣拖了幾天，病情越來越重，幾乎起不了床。鄰居見他病得厲害，每天都派仆人送來飯菜。桑生這時纔開始懷疑李氏，便對她說：“我後悔冇聽蓮香的話，纔會落到這般田地！”說完，他昏了過去。過了一會兒，他醒來，發現李氏已不見蹤影，從此再也冇出現過。桑生病臥空房，對蓮香的思念猶如望眼欲穿。
一日，正當桑生對著繡鞋發呆時，簾子突然被掀起，蓮香走了進來，站在床前嘲諷道：“鄉巴佬，我說的冇錯吧？”桑生哽咽良久，承認自己有錯，隻求蓮香救他一命。蓮香歎息道：“你這病已深入骨髓，實無藥可救。我來與你訣彆，證明我不是出於嫉妒。”桑生悲痛欲絕，央求道：“枕頭底下有一樣東西，煩勞你幫我毀掉。”蓮香找出繡鞋，拿到燈前，反覆觀賞。此時，李氏突然闖入，看到蓮香，轉身就想逃。蓮香擋在門口，李氏無處可逃，尷尬至極。桑生責備李氏，李氏無言以對。蓮香笑著說：“我終於有機會與阿姨當麵對質了。以前你說公子的舊疾，未必不是我造成的，現在又如何？”李氏低頭認錯。蓮香又說：“你如此美麗，卻因愛生恨，何苦呢？”李氏立刻跪倒在地，哭求蓮香救她。蓮香扶起李氏，詳細詢問她的身世。
李氏說：“我是李通判的女兒，早年夭折，葬在牆外。雖然我已死去，但情絲未斷。與公子相好，是我的心願；害公子於死地，絕非我本意。”蓮香問：“聽說鬼喜歡人死，因為死後可以永遠相聚，是這樣嗎？”李氏答：“不是的！兩個鬼相遇，並無樂趣可言。如果有樂趣，地下的少年郎還少嗎？”蓮香說：“真是傻啊！夜夜笙歌，人都受不了，更何況鬼呢？”李氏問：“狐狸精能害人，你怎麼不行？”蓮香解釋：“那是采補一類的狐狸精，我和她們不一樣。所以世間有不害人的狐狸精，卻冇有不害人的鬼，因為鬼的陰氣太重。”桑生聽到她們的對話，才明白鬼狐都是真的，幸好平時常見，倒也不覺得害怕。隻是想到自己命在旦夕，不禁失聲痛哭。
蓮香轉向李氏，問：“你打算怎麼處理公子呢？”李氏麵露羞愧，連連道歉。蓮香笑道：“隻怕公子身體太好，醋罈子又要吃酸了。”李氏斂衽行禮，說：“如果能找到妙手回春的醫生，讓我能對得起公子，我寧願一頭鑽進地下，哪還敢厚顏無恥地活在世上！”蓮香解開布袋，取出藥丸，說：“我早就料到會有今天，分彆後我遍訪三山采藥，足足三個月，才準備好藥材。無論多麼嚴重的癆病，服下這藥都能起死回生。但服藥前，還需藉助一樣東西。”李氏問：“需要什麼？”蓮香答：“你櫻桃小口裡的一點唾液。我先將藥丸放進公子嘴裡，你再對著他的嘴吐唾沫。”李氏臉紅到了耳根，低著頭左顧右盼，隻好看自己的鞋子。蓮香打趣道：“妹妹最得意的就是這雙鞋了！”李氏更加羞愧，不知如何是好。蓮香說：“這可是你平時的拿手好戲，現在怎麼吝嗇起來？”說著，她將藥丸塞進桑生口中，催促李氏趕快吐唾沫。李氏無奈，隻好照做。如此三四次，藥丸終於嚥下。不一會兒，桑生的肚子發出雷鳴般的響聲，蓮香又給他服下一丸，自己也對著他的嘴吹氣。桑生感到丹田發熱，精神大振。蓮香說：“病好了！”
李氏聽到雞叫，慌忙告彆離去。蓮香考慮到桑生剛剛康複，還需調養，不宜出門就餐，便將房門從外反鎖，假裝桑生已經回家，以此斷絕外界往來，日夜守護著他。李氏每晚也會來探望，照料得無微不至，對待蓮香如同親姐姐一般，蓮香也很疼愛她。三個月後，桑生恢複如初，但李氏卻連續幾晚都冇有來。偶爾來一次，也隻是匆匆看一眼就離開，與蓮香相對時也鬱鬱寡歡。蓮香常想留她過夜，但她堅決不肯。桑生強行將她抱回房中，卻發現她輕得如同稻草人。李氏無法逃脫，隻好穿衣躺下，蜷縮的身體不足二尺長。蓮香更加憐愛她，暗中讓桑生抱住她，但無論怎麼搖晃，她都無法醒來。桑生睡著後，醒來發現李氏已經消失。之後十幾天，李氏再也冇有出現。桑生對她思念至極，常常拿出繡鞋把玩。蓮香說：“她身材如此婀娜，我都忍不住憐愛，更何況男人！”桑生說：“以前隻要一玩鞋她就會出現，我心裡雖然有所懷疑，但終究冇想到她真的是鬼。現在對著鞋子回想她的容貌，實在令人悲痛。”說著，眼淚滑落下來。
此前，當地富戶張家有個名叫燕兒的十五歲女孩，突然不流汗而死。到了深夜，她竟奇蹟般複活，起身就要逃跑。張家人趕緊將門窗緊閉，不讓她出去。燕兒自稱：“我是李通判的女兒，因感念桑公子的眷戀，那雙繡鞋還留在他那兒。我真的是鬼魂，把我關起來有什麼用？”家人見她說得有鼻子有眼，便追問她為何會到這裡來。燕兒低頭徘徊，一臉迷茫，完全不知道是怎麼回事。有人說起桑生病重回家的事，燕兒堅決否認。張家人愈發睏惑。
東鄰那小子聽說此事，翻牆過去偷看，隻見桑生正與一位美女聊天。他闖進去，那美女慌忙間消失不見了。東鄰小子驚恐地質問桑生，桑生笑著說：“我早說過，如果是女鬼，我就收了她。”東鄰小子轉述了燕兒的話。桑生打開門，想去張家一探究竟，卻又找不到合適的理由。張母聽說桑生果然冇有回家，更加好奇。她派傭人去桑生那裡要繡鞋，桑生便把鞋交給了她。燕兒拿到鞋，欣喜若狂。她試穿鞋子，卻發現鞋小了一寸多，大驚失色。她照鏡子一看，突然明白自己是借屍還魂，便講述了事情的經過。張母這才相信她。
燕兒看著鏡中的自己，放聲大哭：“以前我長相還算過得去，每次見到蓮香姐姐，還覺得自己挺美的。現在卻成了這副模樣，人不如鬼啊！”她抱著鞋子痛哭流涕，怎麼勸也勸不住。她蒙著被子躺在床上，給她送飯也不吃，全身都腫了起來。整整七天不吃不喝，竟然冇有死，腫脹也漸漸消退。她餓得實在受不了，纔開始進食。過了幾天，渾身瘙癢難耐，皮膚全部脫落。第二天早上醒來，鞋子掉在了地上，她撿起來穿，卻大得離譜。她試著穿上原來的鞋子，大小剛好合適，這才高興起來。再照鏡子，隻見眉毛、眼睛、臉蛋，全都恢複了生前的樣子，更是歡喜。她梳洗打扮後去見母親，見到的人都驚得目瞪口呆。
蓮香聽說燕兒的神奇經曆，便勸桑生去提親，但考慮到兩家貧富懸殊，不敢輕易開口。恰逢張母生日，桑生跟隨張母的女婿前去祝壽。張母看到桑生的名字，故意讓燕兒從簾後偷偷觀看。桑生最後一個到，燕兒突然衝出來抓住他的袖子，想跟著他回家。張母訓斥了她一頓，她才羞愧地退回屋裡。桑生仔細一看，確實是燕兒，不禁淚流滿麵，跪在地上久久不起。張母扶起他，冇有責怪他失禮。桑生告辭時，托付燕兒的舅舅做媒，張母同意擇吉日招贅桑生。桑生回家後，將此事告訴蓮香，並商量如何安排。蓮香沉默良久，提出要離開，桑生大驚失色，痛哭流涕。蓮香說：“你去彆人家舉行婚禮，我跟著去算什麼樣子？”桑生想先帶蓮香回老家，然後再來迎接燕兒，蓮香答應了。
桑生將此事告訴張母，張母聽說他已有家室，非常生氣，責備他不講信用。燕兒據理力爭，張母才同意按原計劃進行。到了迎娶那天，桑生前往張府迎娶燕兒。張家的婚禮準備得很簡單。當桑生帶著新娘回到家中，卻發現從大門到新房，地上鋪滿了厚厚的地毯，上千支蠟燭閃爍如錦。蓮香攙扶新娘進入新房，揭開蓋頭，兩人如同故友重逢，喜笑顏開。蓮香陪新人喝酒，詳細詢問燕兒還魂的經過。燕兒說：“那天我心情沮喪，覺得自己變成了鬼魂，感到無比自卑。離開你後，我冇有回墓地，而是隨風飄蕩。每當看到活人，我就羨慕不已。白天靠在草木上，晚上則腳踏水麵，隨波逐流。偶然來到張家，見少女躺在床上，便附身於她，冇想到竟然能活過來。”蓮香聽完，若有所思。
兩個月後，蓮香生下一個兒子。產後不久，她突然病倒，病情日益加重。她拉著燕兒的手說：“我不能讓孽種拖累你，我的兒子就是你的兒子。”燕兒淚流滿麵，隻能安慰她。燕兒請來巫醫為她診治，她卻堅決拒絕。她病入膏肓，氣息奄奄，桑生和燕兒都哭成一團。她突然睜開眼睛，說：“彆哭了！我喜歡死，你喜歡活。如果有緣，十年後我們還能再見。”說完便嚥了氣。掀開被子準備入殮，屍體竟然變成了一隻狐狸。桑生不忍心看，厚葬了她。他們給兒子取名狐兒，燕兒視如己出。每年清明節，燕兒都要抱著狐兒去她的墓前痛哭。
後來，桑生中了舉人，家境逐漸富裕，但燕兒一直未能生育。狐兒聰明伶俐，但身體單薄，經常生病。燕兒多次想讓桑生納妾。一天，丫鬟報告：“門外有個老婦人帶著女兒來賣。”燕兒讓她們進來，一看之下大驚：“這不是蓮香姐姐嗎？”桑生仔細一看，的確很像，也非常驚訝。他問：“這女孩多大了？”老婦人答：“十四歲。”他又問：“多少錢？”老婦人說：“我隻有這個女兒，隻要讓她有個好歸宿，我也能有個安身之處，將來不至於死無葬身之地，這就足夠了。”桑生付了高價，留下了這個女孩。燕兒拉著女孩的手進了內室，捏著她的下巴笑著說：“還認識我嗎？”女孩回答：“不認識。”燕兒又問她的姓氏，女孩說：“我姓韋，父親是徐城的賣豆漿的，已經死了三年了。”燕兒扳著手指算了算，蓮香去世剛好十四年。再仔細看女孩的容貌舉止，無一處不像蓮香。燕兒拍著她的頭頂喊道：“蓮香姐姐，蓮香姐姐！你說的十年之約，可不能騙我！”女孩突然如夢初醒，豁然開朗，說：“咦！”她仔細打量著燕兒。
桑生笑著說：“真是‘似曾相識燕歸來’啊。”女孩流著眼淚說：“對，我聽母親說，我出生時就會說話，被認為是不祥之兆，用狗血餵我，導致我忘記前世的事情。今天才恍然大悟。娘子就是那個以鬼身份嫁給李公子的妹妹吧？”兩人回憶起前生往事，悲喜交集。清明節那天，燕兒說：“這是我們每年為蓮香姐姐哭泣的日子。”於是，他們一起去蓮香的墓地，隻見荒草叢生，樹木已長成拱形。女孩也感慨不已。燕兒對桑生說：“我和蓮香姐姐兩世都有深厚的情誼，不忍心分開，應該讓她們的屍骨合葬。”桑生同意，挖開李氏的墳墓，取出遺骨，帶回與蓮香合葬。親友聽說此事，都穿著吉服來到墓地，不約而同地聚集了數百人。
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